Nuove costruzioni
In base al n. 24, tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 istitutivo dell’IVA,
l’aliquota IVA 4% si applica alle cessioni di beni finiti forniti per la costruzione di case di abitazione non di lusso; più precisamente il punto citato prevede quanto
segue: DPR 633/72, tabella A, parte II – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 4%
punto 24: “beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione,
anche in economia, dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949 n.
408 e successive modificazioni, delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis e,
fino al 31 dicembre 1996, quelli forniti per la realizzazione degli interventi di recupero
del patrimonio pubblico e privato danneggiato dai movimenti sismici del 29 aprile,
del 7 e dell’11 maggio 1984”.
Gli immobili agevolati
L’aliquota IVA 4% si applica alle cessioni di beni destinati alla costruzione di:
1. Fabbricati di cui all’art. 13 della legge n. 408/1949 (c.d. “legge Tupini”):
si tratta dei fabbricati composti o da sole unità abitative (vedi di seguito
la definizione di “casa di abitazione”) che non possiedono le caratteristiche
“di lusso” (sono considerate di “lusso” le unità abitative appartenenti alle categorie
catastali A1, A8, A9), oppure composti da abitazioni, uffici e negozi; in quest’ultimo caso, come previsto dalla legge n. 1212/1967, per applicare l’aliquota 4% devono ricorrere le seguenti condizioni:

a. oltre il 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere
destinata ad abitazione non di lusso;
b. non oltre il 25% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere
destinato a negozi (nel concetto di “negozi” rientrano tutte le attività commerciali che prevedano un contatto diretto con il pubblico).
Seconda casa: ferme restando le condizioni sopra indicate, non ha alcun rilievo il fatto che l’immobile sia adibito o meno a prima casa; l’aliquota IVA ridotta al 4% si applicherà quindi anche alle cessioni di beni finiti da destinare ad un’abitazione che non presenti tali caratteristiche.
Definizione di “casa di abitazione”: per casa di abitazione deve intendersi “ogni costruzione destinata a dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea ad essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in via permanente o saltuaria”
(Circ. Min. Finanze n. 14 del 17.04.1981).
Caratteristiche “casa di lusso”: rientrano nella categoria delle “case di
lusso” (per le quali non è applicabile l’aliquota IVA ridotta 4%) le unità immobiliari
classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali: cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile; cat. A/8 – abitazioni in ville; cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici. La precedente definizione di “abitazione di lusso” (n. 21 Tabella A, Parte II, D.P.R 26 ottobre 1972, n. 633) è stata modificata di recente dal D.lgs n. 175 del 21 novembre 2014 (c.d. “semplificazioni fiscali”), il quale ha provveduto a sostituire le parole: “nondi lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministero dei lavori Pubblici 2 agosto 1969” con le seguenti: “ad eccezione
di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”. Nonostante il concetto di “casa di lusso” sia stato superato dalle modifiche apportate dal provvedimento,
permangono dei dubbi circa l’identificazione di un’abitazione civile con caratteristiche non di lusso. Proprio di recente, difatti, i giudici di Cassazione, con sentenza n. 12024 del 10.06.2015 hanno affermato che, se le finiture dell’immobile possono essere definite di “pregio”, la categoria di riferimento sarà quella della casa di lusso (A/1) anche se è stata classificata come categoria A/2.
2. Costruzioni rurali a destinazione abitativa: si tratta di fabbricati destinati al servizio del terreno ove si svolge l’attività agricola; la costruzione deve essere destinata all’uso abitativo da parte del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni dello stesso o all’allevamento del bestiame e alle attività connesse. Devono inoltre ricorrere le altre condizioni previste dall’art. 9, comma 3, lett. c) ed e) D.L. n. 557 del 30.12.1993: il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10.000 mq (3.000 mq se il terreno è ubicato in un
 omune montano) ed essere censito al catasto terreni con attribuzione del reddito agrario; il fabbricato non deve possedere le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A9.
Ampliamento e completamento L’art. 1 della legge 19 luglio 1961 n. 659 prevede che le agevolazioni fiscali e tributarie stabilite per la costruzione di case di abitazione dagli articoli 13, 14, 16 e 18 della legge 2 luglio 1949 n. 408 si applicano anche all’ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione (sono comprese nella categoria dell’ampliamento anche le opere finalizzate a sopralzo/sopraelevazione
dell’immobile). Con Risoluzione Ministeriale n. 400039 del 9 marzo 1985, il Ministero delle Finanze ha ribadito che “gli ampliamenti di immobili agevolati soggiacciono alla stessa aliquota applicabile alla costruzione del bene ex novo, in quanto l’ampliamento deve considerarsi una nuova parziale costruzione”. Pertanto, a fronte di un regolare titolo abilitativo che a tale intervento faccia espresso riferimento e comunque concernente fabbricati di cui alla “legge Tupini” 2 luglio 1949 n. 408, art. 13 (a prescindere dal fatto che l’immobile abbia le caratteristiche di “prima” o “seconda” casa), alle relative cessioni di beni finiti deve applicarsi l’aliquota
IVA ridotta al 4%.
Può accadere che l’intervento di ampliamento si sovrapponga ad un intervento di
restauro o di ristrutturazione edilizia (entrambi gli interventi devono essere naturalmente menzionati all’interno della concessione); in questo caso l’applicazione della  corretta aliquota dovrà essere effettuata necessariamente in base alla dichiarazione presentata dal cliente, che potrà acquistare con aliquota del 4% facendo riferimento all’ampliamento e con aliquota del 10%, facendo riferimento all’intervento di restauro o ristrutturazione edilizia.
L’aliquota IVA ridotta al 4% deve inoltre essere applicata nel caso in cui la destinazione d’uso dei beni finiti ceduti sia relativa a lavori di “completamento” di una
nuova costruzione di casa di abitazione non di lusso; a tale proposito va ricordato
che le caratteristiche proprie del “completamento” sono state escluse dal Ministero
delle Finanze in presenza di fattispecie non riconducibili alla nozione di costruzione:
riattamenti, rifacimenti, riammodernamenti e ristrutturazioni. A titolo esemplificativo
ricordiamo che in base alla risoluzione ministeriale n. 330968 del 7 aprile 1981, il rifacimento della facciata di un fabbricato, successivamente alla data di fine lavori e al rilascio del certificato di abitabilità (attualmente denominato “certificato di agibilità”, vedi art. 24, D.P.R. n. 380/2001), non può beneficiare dell’aliquota ridotta, in quanto di per sé non costituisce opera di completamento ma di semplice manutenzione ordinaria.

 

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